Begroting 2020

Grondbeleid

Het grondbedrijf in de huidige markt

In de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening 2018 wezen wij u op de situatie op de landelijke koopwoningmarkt. Zichtbaar is een forse krapte, die de afgelopen jaren heeft geleid tot een relatief grote stijging van de prijzen. Algemeen wordt verwacht dat in 2019 de prijzen blijven stijgen, maar in vergelijking met de afgelopen jaren is een duidelijke afvlakking zichtbaar. Dit wordt met name veroorzaakt door een afnemend consumentenvertrouwen en vanwege de hoge woningprijzen komt de financierbaarheid voor veel consumenten onder druk te staan.

Een einde aan de krapte op de woningmarkt is nog niet in zicht. De nieuwbouw ligt nog altijd op een fors lager niveau dan in de jaren voor de crisis. Afgelopen jaar werden in Nederland circa 66.000 huizen gebouwd. In de periode voor de crisis, tussen 2004 en 2008, lag dit gemiddeld landelijk nog op 77.000 woningen per jaar. Belangrijkste oorzaak is dat de bouwsector te maken heeft met tekorten aan personeel, materiaal en materieel. Hierdoor wordt de start van projecten uitgesteld of duurt de bouw van de woningen langer. Gelet op de daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2018 valt er geen snelle kentering te verwachten in de jaarlijkse bouwproductie van nieuwbouwwoningen.

In onze grondexploitaties hebben de stijgende woningprijzen een positief effect gehad op de resultaten. Dit komt omdat de daarvan afgeleide grondprijzen mee stijgen. Wel zien wij dat de grondprijzen onder druk komen te staan door de stijgende bouwkosten. Daarnaast kunnen politieke, economische en internationale omstandigheden wijzigen.  Het is de vraag wat dit op korte en lange termijn voor effecten heeft op het sentiment op de woningmarkt. Het risico bestaat dat de sterke prijsstijgingen nu, in de toekomst leiden tot stevige prijsdalingen bij het omslaan van de markt. Hiermee moet rekening worden gehouden in de beoordeling van de financiële positie van het grondbedrijf.

In de woonagenda van onze gemeente is zowel de gewenste productie van 8.000 woningen tot en met 2025 vastgelegd (800 tot 900 woningen per jaar) als de gewenste differentiatie in sociaal, middelduur en duur. In 2018 was sprake van een relatief hoge woningproductie in ’s-Hertogenbosch met 1.051 nieuwe woningen en 98 woonzorgeenheden.
Bij commercieel (winkels, kantoren en bedrijven) is sinds 2016/2017 landelijk een krachtig herstel ingezet. In ’s-Hertogenbosch is de opname van kantoor- en bedrijfshuisvesting in die mate aangetrokken, dat de leegstand in beide sectoren is gedaald naar een niveau van frictieleegstand van ca. 5%. De verkoop van nieuwe en bestaande kantoren is binnen onze gemeente gestegen naar het gemiddelde niveau van voor de crisis (ca. 25.000 m2 bvo per jaar).
Door de veranderende vraag dreigt in bepaalde kantoorsegmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt zeker in kwalitatieve zin. Er is nog beperkt aanbod (zowel nieuwbouw als in bestaand vastgoed) voor bedrijven, die zich willen vestigen op de OV locatie (Paleiskwartier + stationsomgeving). Voor kantoorgebruikers, die zich primair willen vestigen op een snelweglocatie, hebben wij de zichtzone van bedrijventerrein De Brand en bedrijventerrein Rosmalense Plas beschikbaar. Daarnaast kunnen deze vragers gebruik maken van aanbod in bestaand vastgoed. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien zullen wij ook naar nieuwe ontwikkellocaties kijken.
In onze grondexploitaties houden wij voor bedrijfskavels rekening met een jaarlijks gemiddelde uitgifte van 1,5 hectare plus eens in de drie jaar een “grote vis” van 3 hectare. Dit komt neer op een gemiddelde van 2,5 hectare per jaar. Voor 2019 en 2020 zijn we op basis van de lopende gesprekken met partijen optimistisch over de afzet van bedrijfskavels. In 2020 is in ieder geval de afzet gepland van 3,4 hectare voor de nieuwbouw van de WeenerXL op de Rietvelden.

Naast het actueel aanbod van het grondbedrijf op de reeds in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen, wordt hard gewerkt aan het beschikbaar krijgen van bedrijventerrein Heesch West. Met dit bedrijventerrein wordt ingespeeld op huisvestingsbehoefte van (zeer) grootschalige logistiek, grote kavels ten behoeve van innovatieve bouwbedrijven en bedrijven die zich specifiek richten op circulaire economie en (duurzame) energie. Daarnaast biedt het terrein ruimte voor regionale verplaatsers. In de eerste fase wordt op deze locatie 50 hectare bedrijventerrein beschikbaar gesteld.